婚嫁贈與大哉問-淺談不動產贈與之租稅規劃
稅務部 / 胡榮一副總‧葉曙雯經理‧林穗紋研究員
第一類是把購置不動產當成目標，直接贈與現金，以協助子女置產，因贈與標的為現金，屬於實質贈與; 第二類是以自己之資金直接付與建設公司或屋主並以子女之名義登記不動產，則屬視同贈與。如係贈與現金購置不動產所產生之實質贈與其核課贈與之價值為現金，惟如以自己之資金無償為他人購置不動產之視同贈與，則其核課贈與之價值為土地之公告現值及房屋之評定標準價格，兩者有顯著之差異。茲就目前實務常見作法分析如下:
<案例>假設何老先生夫婦的獨子何諺明即將於今年六月娶妻，欲於市郊購置新房，該房屋市價1200萬元，土地公告現值400萬元，房屋評定價值200萬元，何老先生夫婦決定資助其子。考量方案有二:一是直接贈與現金，由其子自行購屋。其二是何老先生夫婦先行將新房買下再轉贈其子。何老先生夫婦在兒子結婚當年度每人對其每年贈與免稅額及婚嫁贈與免稅額的總和為:111萬元+100萬元=211萬元。以下僅就三種情形說明其稅負申報之效果:
情況一:直接贈與現金，由其子自行購屋依上例，若何老先生夫婦的獨子何諺明今年6月結婚，新房在今年2月購入，短期內需要大筆資金支付頭期款，可以利用去年年底、今年年初父母每人每年111萬元的贈與免稅額度，配合子女婚嫁時父母每人贈與現金100萬元或價值100萬元的財產免稅，短期內即可移轉現金644萬元(111萬元x4+100萬元x2)。若是結合男女雙方父母的資金，在去年底和今年初各贈與111萬元，雙方父母共四人、兩年度合計的贈與免稅額是888萬元，加上雙方父母各給予婚嫁贈與免稅額共400萬元，今年2月何諺明馬上就有1,288萬元的現金可以付清購屋款項。更甚者，能力足夠的富爸爸、富媽媽，當然可以從子女小的時候，就開始分年在免稅額度111萬元內贈與子女，這是免辦任何手續、最方便的贈與途徑。
情況二:以自己名義購屋，再逐年移轉土地及房屋持分給其子承上例，如何老先生夫婦先以兩人名義購入房屋，然後再分別將名下的產權採分年分次贈與的方式移轉給子女。何老先生與其妻持有房地持份之現值分別是300萬元。若分三年移轉，第一年先各自移轉土地及房屋持分的三分之一給子女，第二年與第三年再各移轉三分之一，如此一來，父母每年各自贈與給子女的總額都不超過111萬元，也不會被課徵贈與稅。此外，父母在辦理土地及房地移轉時，還要注意「公寓大廈管理條例」的規定，房屋及土地持分必須是同比例移轉，否則將無法辦理移轉登記。而贈與人利用分年分次贈與的方式，固然可以達到免徵贈與稅的目的的，不過在贈與的過程中如果遇到公告現值有調高時，就會增加土地增值稅的負擔，這點贈與人需要特別留意。
情況三:以自己名義購屋，再以附有負擔的方式贈與承上例，何老先生事先以自己名義購入不動產，除自備款700萬元外，另向銀行貸款500萬元，之後再將該不動產贈與給兒子，並於契約明定銀行貸款由兒子何諺明（已成年、有所得並有足夠能力分年繳納貸款之本息）償還。則贈與總額為不動產價值600萬元，而貸款負擔為500萬元，另應納契稅12萬元(因不動產同為當年度購入並移轉，土地公告現值並無變動，無須繳交土地增值稅)，故贈與淨額為88萬（600萬－500萬－12萬＝88萬），並未超過111萬之免稅額，因此在無任何贈與稅負擔下，何父便達成為其子購屋的目的。惟應注意往後貸款部分，原則應由何諺明以其自有資金償還，不足部份再由父母在每年各111萬元免稅贈與之額度先贈與後再由子女償付貸款。反之，若何父直接以其子的名義購買不動產，則該不動產價值將涉及視同贈與；若何父先贈與頭期款或全數款項由其子何諺明去購屋，則該現金將被認定為實質贈與，故不但無法免除贈與稅，未如期申報還將被處以罰鍰。
三、綜上所述，子女婚嫁時為人父母者，要為子女購置房屋，只要充分運用法令規定，透過妥善規劃，其實不難達成；蓋土地的公告現值及房屋評定標準價格與市價並不一致，通常市價會高於土地公告現值及房屋評定標準價格之總和，兩者之間有時差距相當大。原則上兩者間的價格差距愈大，贈與的節稅效益也就愈明顯。所以父母可視自己之財力，不管是充分利用每年免稅額111萬元及婚嫁贈與父母給予子女100萬元之免稅額度，或者以無償出資為他人購置財產之視同贈與方式;或者採用附有負擔之贈與方式，均可輕易達成為子女購置房屋之目的。
稅務部 / 胡榮一副總‧葉曙雯經理‧林穗紋研究員
第一類是把購置不動產當成目標，直接贈與現金，以協助子女置產，因贈與標的為現金，屬於實質贈與; 第二類是以自己之資金直接付與建設公司或屋主並以子女之名義登記不動產，則屬視同贈與。如係贈與現金購置不動產所產生之實質贈與其核課贈與之價值為現金，惟如以自己之資金無償為他人購置不動產之視同贈與，則其核課贈與之價值為土地之公告現值及房屋之評定標準價格，兩者有顯著之差異。茲就目前實務常見作法分析如下:
<案例>假設何老先生夫婦的獨子何諺明即將於今年六月娶妻，欲於市郊購置新房，該房屋市價1200萬元，土地公告現值400萬元，房屋評定價值200萬元，何老先生夫婦決定資助其子。考量方案有二:一是直接贈與現金，由其子自行購屋。其二是何老先生夫婦先行將新房買下再轉贈其子。何老先生夫婦在兒子結婚當年度每人對其每年贈與免稅額及婚嫁贈與免稅額的總和為:111萬元+100萬元=211萬元。以下僅就三種情形說明其稅負申報之效果:
情況一:直接贈與現金，由其子自行購屋依上例，若何老先生夫婦的獨子何諺明今年6月結婚，新房在今年2月購入，短期內需要大筆資金支付頭期款，可以利用去年年底、今年年初父母每人每年111萬元的贈與免稅額度，配合子女婚嫁時父母每人贈與現金100萬元或價值100萬元的財產免稅，短期內即可移轉現金644萬元(111萬元x4+100萬元x2)。若是結合男女雙方父母的資金，在去年底和今年初各贈與111萬元，雙方父母共四人、兩年度合計的贈與免稅額是888萬元，加上雙方父母各給予婚嫁贈與免稅額共400萬元，今年2月何諺明馬上就有1,288萬元的現金可以付清購屋款項。更甚者，能力足夠的富爸爸、富媽媽，當然可以從子女小的時候，就開始分年在免稅額度111萬元內贈與子女，這是免辦任何手續、最方便的贈與途徑。
情況二:以自己名義購屋，再逐年移轉土地及房屋持分給其子承上例，如何老先生夫婦先以兩人名義購入房屋，然後再分別將名下的產權採分年分次贈與的方式移轉給子女。何老先生與其妻持有房地持份之現值分別是300萬元。若分三年移轉，第一年先各自移轉土地及房屋持分的三分之一給子女，第二年與第三年再各移轉三分之一，如此一來，父母每年各自贈與給子女的總額都不超過111萬元，也不會被課徵贈與稅。此外，父母在辦理土地及房地移轉時，還要注意「公寓大廈管理條例」的規定，房屋及土地持分必須是同比例移轉，否則將無法辦理移轉登記。而贈與人利用分年分次贈與的方式，固然可以達到免徵贈與稅的目的的，不過在贈與的過程中如果遇到公告現值有調高時，就會增加土地增值稅的負擔，這點贈與人需要特別留意。
情況三:以自己名義購屋，再以附有負擔的方式贈與承上例，何老先生事先以自己名義購入不動產，除自備款700萬元外，另向銀行貸款500萬元，之後再將該不動產贈與給兒子，並於契約明定銀行貸款由兒子何諺明（已成年、有所得並有足夠能力分年繳納貸款之本息）償還。則贈與總額為不動產價值600萬元，而貸款負擔為500萬元，另應納契稅12萬元(因不動產同為當年度購入並移轉，土地公告現值並無變動，無須繳交土地增值稅)，故贈與淨額為88萬（600萬－500萬－12萬＝88萬），並未超過111萬之免稅額，因此在無任何贈與稅負擔下，何父便達成為其子購屋的目的。惟應注意往後貸款部分，原則應由何諺明以其自有資金償還，不足部份再由父母在每年各111萬元免稅贈與之額度先贈與後再由子女償付貸款。反之，若何父直接以其子的名義購買不動產，則該不動產價值將涉及視同贈與；若何父先贈與頭期款或全數款項由其子何諺明去購屋，則該現金將被認定為實質贈與，故不但無法免除贈與稅，未如期申報還將被處以罰鍰。
三、綜上所述，子女婚嫁時為人父母者，要為子女購置房屋，只要充分運用法令規定，透過妥善規劃，其實不難達成；蓋土地的公告現值及房屋評定標準價格與市價並不一致，通常市價會高於土地公告現值及房屋評定標準價格之總和，兩者之間有時差距相當大。原則上兩者間的價格差距愈大，贈與的節稅效益也就愈明顯。所以父母可視自己之財力，不管是充分利用每年免稅額111萬元及婚嫁贈與父母給予子女100萬元之免稅額度，或者以無償出資為他人購置財產之視同贈與方式;或者採用附有負擔之贈與方式，均可輕易達成為子女購置房屋之目的。
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